Zece repere imobiliare pentru viitor

..

În 2009 am dat un interviu în care am spus: „La noi, criza imobiliară nu a început încă!”. Dacă atunci cei aproape 70.000 de cititori au rămas surprinși de această afirmație, acum majoritatea îmi dă dreptate. Ca să termin ce am declarat atunci, risc și spun altceva: în următorii trei ani nu există nicio șansă ca piața imobiliară să fie diferită de ceea ce vedem în prezent. Iată de ce:

Prima casă a ajuns la varianta… 6.
Nu e rău! Varietatea este condimentul vieții! Nu neapărat și în imobiliare. BNR și Guvernul au impus pentru acest program credite numai în lei. Astfel, a rezultat un cost mărit (cel puțin pentru moment) cu 30%, comparativ cu creditele anterioare, în euro. Consecințele sunt simple şi imediate: un nou blocaj pe acest segment al pieței, creditele acordate vor fi mai puține, proprietarii vor lua şi mai puţini bani la vânzare, implicit încasările statului din tranzacții vor fi mai mici. Ca de obicei, câștigă băncile!

Introducerea unui nou impozit pe proprietățile închiriate (spaţii de afaceri sau rezidențiale) va avea efect de bumerang asupra bugetului statului.
Cu cât vrei să jecmănești mai tare oamenii care câștigă ceva, cu atât ei se apără mai acerb. Pe imobilele închiriate se plăteau impozite deja: impozit pe venit din chirii şi impozit pe apartament (în cazul mai multor proprietăţi, chiar suplimentar!). Să vii astăzi să mai ceri încă un impozit demonstrează nesimțire. La așa ceva, proprietarii imobilelor vor răspunde la fel! Vor declara sume oficiale mai mici la ANAF sau vor lucra la negru integral. Vor face orice să plătească mai puțin statului. În loc să impoziteze zecile de mii de proprietăţi fabuloase ale Bisericii Ortodoxe Române, recuperate în instanţă de la stat, se „caută acul în carul cu fân”, la privat. Succes, tovarăși!

Creditele neperformante cu garanții imobiliare vor ajunge, probabil, la 25%, în următorii trei ani.
Până acum au intrat „la apă” cele mai multe IMM-uri. Așa a ajuns pe cale de dispariție clasa de mijloc! Pe privați, băncile i-au „muls” cât au mai putut, prin refinanțări şi restructurări de credite. Odată cu scăderea continuă a puterii de cumpărare, multe firme mari vor opta pentru insolvenţă sau, „alternativ”, vor intra direct în faliment. Asta înseamnă șomaj mai mare, consum şi mai mic, bănci şi mai lovite de criză. Creditarea „preferențială” în lei nu va face altceva decât va diminua în continuare cererea de credite pe o piaţă de consum deja suferindă. Cei care au dus greul creditării până acum, clienții bun-platnicii, vor avea la rândul lor probleme din ce în ce mai mari. Trăiască politica BNR!

Investițiile imobiliare directe au scăzut de 15 ori între 2008 şi 2012!

În primele șase luni din 2013, au mai scăzut cu încă 20%!! Trendul este în continuare descrescător!!! De unde veneau banii în investiții imobiliare până în 2008? Majoritatea, din afara ţării! Altfel, n-ar fi existat acel boom imobiliar. Ce au făcut guvernele în ultimii cinci ani să atragă investitorii străini în România? Nimic! Până când Europa nu va depăși criza economică, până când investitorii străini nu vor vedea în economia românească o oportunitate, șansele ca proprietățile comune să crească în valoare sunt practic nule! Aici putem să mulțumim din suflet politicienilor români, indiferent de coloratura lor. Toți sunt un curcubeu!

Imobiliarele s-au împărţit în două mari categorii: cele care (mai) contează şi cele care nu (mai) contează.

Zicala de dinainte de 2008: „Orice marfă de rahat are un rahat de cumpărător” nu mai e de actualitate. „Epavele” imobiliare vor fi cu siguranță ocolite în următorii minimum 3-5 ani. Optimiștii au redefinit acest „produs” imobiliar în „investiție pe termen lung”! Sună academic, dar eu vin din piaţă şi ce văd? Încrederea în economia românească este la cota de avarie şi nicio măsură curajoasă nu s-a luat în ultimii ani pentru deblocarea psihologică a celor care ar putea (re)investi în acest domeniu. De ce credeți ca au crescut permanent depozitele populației  pe timp de criză? Frica zilei de mâine! Neîncrederea în perspectivele economice! Guvernul „lucrează” pentru tine! BNR doarme!

Cine credeți că vor fi, de departe, cei mai bogați antreprenori români?

Indiscutabil, latifundiarii ţării! Cine a cumpărat suprafețe imense de teren  agricol comasat (zeci de mii de hectare!), cine îl şi exploatează eficient, poate să multiplice de câteva ori valoarea averii în următorii 3-7 ani. Vor exista în continuare subvenții masive din fonduri europene pentru agricultura românească şi străinii vor fi extrem de interesați să cumpere terenuri agricole începând cu 2014, la preț redus încă. Faptul că oamenii nu pot trăi fără hrană demonstrează că terenul agricol are toate atuurile să te facă bogat, în domeniul imobiliar. Presiunea pe deschidere a unei burse/bănci funciare, atât de necesară pentru comasarea terenurilor, va fi atât de mare încât, până la urmă, se va „naște”! Şi politicienii români au terenuri agricole. Doamne ajută!

Cine altcineva a mai dat lovitura în imobiliare, în perioada de criză?
Retailerii care au știut să se orienteze din timp. Sute de magazine Mega Image, Carrefour, Penny Market, Billa, Kaufland etc. au avut o expansiune agresivă în ultimii cinci ani. Terenurile strategic amplasate, în zone cu potențial comercial, au fost achiziționate de retaileri la preț de criză, chiar şi la jumătate din valoarea de piață a anului 2008. Acest fenomen a generat o modă printre români. Să cumperi totul din același loc, să ai preţuri mai mici cu efort minim, reprezintă arta succesului pe acest segment comercial. Mii de buticari au intrat în faliment din cauza noilor „cuceritori”, care au ras concurenţa din jurul lor. În afaceri e ca în junglă!

Ultima modă printre români în materie de consum cotidian şi divertisment, cu precădere în weekend, sunt mall-urile.
Mai presus de orice, apariția acestor mari centre comerciale moderne a demonstrat importanţa locației în imobiliare. Investitorii care s-au poziționat strategic, au avut profituri în creștere şi în ultimii ani. Mall-urile care au mers pe principiul „merge şi aşa” au închis înainte să ia pulsul pieței. Românii au devenit extrem de atenți la detalii, piața comerțului cu amănuntul şi de divertisment s-a maturizat, vremea compromisurilor ieftine a murit. Jumătăţile de măsură au mers la început! Piața s-a schimbat. În bine! În imobiliare, întotdeauna cel mai bine poziționat şi cu un marketing profesionist îl înghite pe cel mic. Mai devreme sau mai târziu!

Investitorii de portofoliu au avut de unde alege în ultimii ani.
Fie că vorbim de proprietăţi cumpărate la „discount”, fie că vorbim de asocieri din lipsa unui potențial individual, numitorul comun a rămas cash-ul. Şi cum băncile nu au înţeles mai nimic din criză şi nu au acceptat ideea că afaceri mari se fac şi pe timp de criză, orice fond de investiții care a țintit obiective fezabile a ieșit câștigător. Un exemplu concludent este fondul sud-african NEPI, care a făcut investiții masive în România, după 2008. Astfel, mai mulți investitori români de calibru şi-au rotunjit frumușel veniturile, chiar dacă toată lumea vorbea de recesiune. Deci se poate face profit mare, când volumul investițiilor imobiliare la nivel național scade. Succesul ţine cu cei curajoși.

Pe orice arteră comercială serioasă mergi în România, există trei mari categorii de utilizatori de spaţii comerciale. Majoritatea funcționează perfect la pachet! Bănci, farmacii şi jocuri de noroc!
Rețeta noului comerț stradal. Restul magazinelor sunt detalii. Băncile sunt la locul lor, subvenționate puternic de stat şi BNR, direct şi indirect, pe „cocoașa” contribuabilului român, bun-platnic. Dacă te doare capul după ce iei un credit bancar, aproape „uşă în uşă” găsești o farmacie. Iei niște pastile şi te calmezi până data viitoare. Când vezi că o iei de la capăt cu aceleași probleme bancare, când nu mai poți plăti rata la timp, nu mai treci pe la farmacie. Intri direct la jocurile de noroc. Unii au crezut că imobiliarele funcționează pe principiul păcănelelor: „odată şi odată tot va da norocul şi peste mine”. Greșit!
Pentru cei care contestă ce am scris mai sus, sunt dornic să primesc replici, dar cu argumente. Până atunci, doamnelor, domnișoarelor şi domnilor, imobiliarele nu sunt lozuri. Sunt o artă!

Dragoş Drăgoteanu este preşedintele Companiei Imobiliare Euroest, membru în Consiliul Investitorilor Români şi membru în ONG-ul Inițiativa România Liberală